1 - Objetivo:
A norma NBR/ABNT 16.280/2014 de 18/03/2014, estabelecendo que toda reforma de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno, necessitará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após este prazo, exigirá laudo técnico assinado por engenheiro civil.

O síndico ou a administradora, com base em parecer de especialista, poderão autorizar ou proibir a reforma, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.
( Vide responsabilidades do Síndico, abaixo )
 
 
2 - Vistoria e Identificação de Eventuais falhas dos sistemas construtivos:
•    Elementos Estruturais;
•    Vedação;
•    Revestimentos;
•    Pintura;
•    Esquadrias;
•    Instalações Elétricas; 
•    Sistemas Hidráulicos; 
•    Sistema de Impermeabilização;
•    Equipamentos de Lazer;
•    Acessibilidade;
•    Sustentabilidade;
•    Manutenção; 

Observação:
Em necessidade de Exames Patológicos e Sondagens, a critério do Perito, todas as taxas serão cobrados separadamente;

3 - Considerações Iniciais:
Todas as estruturas de concreto armado ou alvenaria estrutural devem ser inspecionadas para que continuem desempenhando as funções a que foram preconizadas em projeto, fazendo com que os problemas patológicos sejam detectados e tomadas todas providencias cabíveis para estancar eventual processo de ruptura ou colapso estrutural.

A avaliação da condição do sistema estrutural, se faz necessária, principalmente, quando esta, vir à sofrer uma reforma, mudança de uso ou apresentar sintomas, os quais, indiquem processo patológico de danos construtivos e estruturais, com danos parciais ou irreversíveis na edificação.

4 - Metodologia:
Análise da edificação, objeto de perícia, está baseada de forma não destrutiva e identificadas no relatório técnico, tendo como resultado, à análise técnica do fato ou da condição relativa à estrutura, mediante a verificação “in loco”, voltado sempre para o enfoque da segurança e da manutenção predial, de acordo com diretrizes da norma NBR 13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil;
 
5 - Escopo do Laudo:
Atestar conformidades dos elementos e sistemas construtivos, relativas a importantes exigências técnicas legais, determinadas pelas Normas Técnicas da NBR / ABNT e Legislações Brasileiras pertinentes.

6 - Procedimentos Técnicos:
Perícia Técnica com Equipamentos apropriados de Peritagem;
Elaboração de Laudo / Parecer Técnico;
Relatório Fotográfico;
Emissão de ART de Engenheiro Responsável;

7 - Responsabilidades do Síndico 
7.1 - Reformas que ocasionem um excesso de carga num andar ou alterações estruturais como retirada de paredes ou pilastras podem causar desabamentos. Exemplo: remoção ou construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso para os pilares, que podem sofrer avarias.
 
7.2 - Por isso, o síndico deve ser sempre informado sobre qualquer tipo de obra que envolva quebradeiras, como construção ou demolição de paredes não previstas no projeto original, e agir com rigor em casos de alterações estruturais.
 
7.3 - Reformas em unidades podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio e podem gerar transtornos entre vizinhos por causa do barulho, é conveniente que o síndico seja sempre comunicado antes do início.
 
7.4 - Tenha em mente que uma simples parede pode ser a sustentação do prédio e, se alterada, pode danificar toda a estrutura;
 
7.5 - Seria interessante haver uma norma a respeito no Regulamento Interno ou na Convenção - ou, ao menos, tornar este aviso um procedimento informal no condomínio.
 
7.6 - Em reformas grandes nos apartamentos, o síndico deve valer-se de um perito para avaliar se elas não trarão danos à estrutura do prédio.
 
7.7 - Vale ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado. 
 
12.8 - A contratação de um engenheiro civil responsável (com registro no CREA) é obrigatória;
 
7.9 - O engenheiro deve emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esse laudo assegura que a reforma está em conformidade com a lei, e com as normas técnicas;
 
7.10 - O síndico também deve informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho.
 
8 - Responsabilidade Civil do Síndico

8.1 - A responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
 
8.2 - A responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
 
9 - Responsabilidade Criminal do Síndico

9.1 - A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
 
9.2 - Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa;
 
9.3 - Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
 
9.4 - Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de reclusão de dois a cinco anos, e multa.